Staðan á íslenskum húsnæðismarkaði er sérlega erfið. Húsnæðisverð er í sögulegu hámarki og þess sjást engin merki að vænta megi jafnvægis í bráð. Líkt og jafnan bitnar þessi þróun verst á þeim sem úr minnstu hafa að spila og er nú svo komið að mjög erfitt er fyrir fyrstu kaupendur að festa kaup á íbúð án mikillar aðstoðar. Stjórnlaus hækkun húsnæðisverðs eykur því enn á ójöfnuðinn í samfélaginu. Vinnan leitaði til þeirra Róberts Farestveit og Arnaldar Sölva Kristjánssonar sem starfa sem hagfræðingar á skrifstofu ASÍ til að forvitnast um ástæður þessa ófremdarástands og hvort vænta megi breytinga til hins betra á næstunni.

Þó það séu alltaf margir þættir sem áhrif hafa á verðmyndun húsnæðis, þá er sú hækkun sem við sáum eftir lok COVID-heimsfaraldursins að stærstum hluta vegna lækkunar vaxta. Vaxtalækkunin gerði á skömmum tíma stærri hóp kleift að koma inn á húsnæðismarkað sem fyrstu kaupendur en einnig þeim sem fyrir voru á markaði að stækka við sig. Lækkun vaxta hefur almennt þau áhrif að ýta upp eignaverði og er það í raun eðlileg miðlun peningastefnunnar.  

Áhrif stýrivaxtalækkana á vexti húsnæðislána voru veruleg. Algengt var að breytilegir vextir væru á bilinu 5-5,5% á óverðtryggðum lánum í lok árs 2019. Ári síðar voru þeir um 3,3-3,4%. Greiðslubyrði á láni til kaupa á nýrri 90 fermetra íbúð lækkaði þannig um 38 þúsund krónur á mánuði á skömmum tíma, um fimmtungslækkun. Fyrir þá sem áttu 90 fermetra íbúð með 80% skuldsetningu var hægt að auka skuldsetningu um 10 milljónir fyrir óbreytta greiðslubyrði.

Þróunin er alls ekki bundin eingöngu við Ísland. Húsnæðisverð hefur hækkað víða í kjölfar heimsfaraldurs. Ísland sker sig þó úr að því leyti að hér hafa orðið tvö tímabil þar sem húsnæðisverð hefur hækkað hratt á tiltölulega skömmum tíma. Síðasta hrina hækkana var árið 2017 þegar árshækkun íbúðaverðs náði 24% milli ára. Í samhengi við OECD lönd hefur hækkun hér á landi verið ein sú mesta frá árinu 2015.

Það á sér langa sögu að Íslendingar kjósi að fjárfesta í íbúðum. Það þýðir að leigusalar hér á landi voru oft einstaklingar fremur en leigufyrirtæki. Húsnæðisstefna stjórnvalda var lengi að styðja við húsnæðiseign og leigumarkaður fyrir vikið smár og umfang leigufyrirtækja lítið.  

Nýleg gögn Þjóðskrár sýna umfang slíkra fjárfestingahreyfinga. Eftir heimsfaraldur hefur þunginn af eftirspurn komið frá almennum kaupendum, þ.e. fólki sem er að skipta um eign og svo fyrstu kaupendum.  

Frá aldamótum hefur íbúðum í eigu lögaðila og þeirra sem eiga fleiri en eina eign fjölgað. Sú þróun er ekki alfarið neikvæð, hún helst í hendur við aukna eftirspurn og þörf eftir leiguhúsnæði. Þróunin er þó til marks um hér sé óskipulagður leigumarkaður. Stór hluti leigusala eru einstaklingar og stjórnvöld hafa brugðist of seint með uppbyggingu óhagnaðardrifins húsnæðis til að mæta þeirri eftirspurn.  

Umfang slíkra fjárfestinga jókst í aðdraganda og eftir hrun fjármálakerfisins haustið 2008. Frá aldamótum hefur íbúðum í eigu fjárfesta þ.e.a.s. svonefndra  lögaðila og þeirra sem eiga fleiri en eina eign fjölgað úr 27 þúsund einingum í 55 þús. Hlutfallslega hafa þær farið úr 26% af öllum eignum í  37% af heildarfjölda íbúða.

Eins og við sögðum hér að framan, er Ísland ekki eina landið sem hefur átt erfitt með að hafa stjórn á húsnæðismarkaði. Ísland er lítið opið hagkerfi og sveiflur í hagkerfinu oft ýktar, þessi þróun hefur áhrif á húsnæðismarkaðinn. Til viðbótar hafa aðgerðir stjórnvalda tilhneigingu til að vera á eftirspurnarhlið, t.d. með því að auðvelda aðgengi að lánsfé eða rýmka veðheimildir. Slíkar aðgerðir ýta undir húsnæðiseftirspurn og þrýsta upp húsnæðisverði.  

Undanfarin ár hafa fleiri þættir haft áhrif. Einn þeirra er hraður vöxtur ferðaþjónustu og afleidd áhrif hans. Sú þróun ýtti undir húsnæðiseftirspurn, bæði með ásókn í skammtímaleigu til ferðamanna, en einnig langtímaleigu til þeirra sem fluttust búferlum til að starfa í ferðaþjónustu og tengdum greinum. Sem dæmi fluttust um 23 þúsund einstaklingar til Íslands umfram brottflutta á árunum 2016-2019. Húsnæðismarkaður á erfitt með að mæta hröðum sveiflum á eftirspurnarhlið sökum þess að framboð er fast til skemmri tíma.

Síðustu ár hefur töluvert verið byggt af íbúðarhúsnæði. Frá 2017 fjölgaði íbúðum að meðaltali um 3.200 á hverju ári. Spár um íbúðabyggingu næstu árin gera ráð fyrir svipaðri þróun.  Algengt er að íbúðum fjölgi um 2.000 á ári. Íbúðabygging síðustu ára er því mikil í sögulegu samhengi. Ástæðan fyrir því er töluverð íbúðaþörf, annars vegar vegna þess að fjölgun íbúða var mjög lítil á árunum 2009-2014 og hins vegar vegna mikillar eftirspurnar eftir húsnæði sem tengist þróun ferðaþjónustunnar. Síðustu tvö ár jókst eftirspurn eftir húsnæði á nýjan leik eftir lækkun stýrivaxta. Ekki er raunhæft að búast við því að hægt sé að byggja nægilega mikið til að anna slíkri aukningu á eftirspurn á svo skömmum tíma.

Til skamms tíma geta vextir og aðgengi að lánum haft töluverð áhrif á húsnæðisverð. Til langs tíma ákvarðast húsnæðisverð einkum af tekjum, fólksfjölda og framboði íbúða. Ef húsnæðisverð heldur áfram að hækka umfram tekjur er líklegt eftirspurn eftir húsnæði gefi eftir. Verðhækkanir umfram byggingarkostnað myndu einnig leiða til þess að framboð tæki við sér þar sem arðsemi verktaka væri þá meiri. Undanfarið hefur verð hækkað umfram tekjur og fjármagnskostnaður fer nú hækkandi vegna hækkandi vaxta. Af þeim sökum er ólíklegt að húsæðisverð haldi áfram að hækka jafn mikið næstu ár og síðustu misseri.