Húsnæðiskerfið er í flestum samfélögum staðsett á milli hinna opinberu velferðarkerfa og markaðar. Það er sá hluti sem síðast fléttast inn í hina opinberu velferðarstefnu á tímum þegar samfélögin eru að þroskast félagslega. Og húsnæðiskerfið er sá hluti velferðarinnar sem fyrst er markaðsvæddur þegar samfélög snúa frá félagslegum lausnum og taka aðra stefnu. 

Þetta er augljóst af sögu íslenska húsnæðiskerfisins. Hið opinbera hafði tekið á sig ríkar skyldur varðandi heilbrigðisþjónustu, menntun og framfærslustuðning við þurfandi áður en hér mótaðist sterk húsnæðisstefna. Og þegar nýfrjálshyggjan fór að hafa áhrif á íslenskt samfélag var hið félagslega húsnæðiskerfi brotið niður áður en byrjað var að grafa undan mennta- og heilbrigðiskerfinu og tekjujöfnun og stuðningi skattkerfisins. 

Það sést á samanburði við næstu nágrannalönd að húsnæðiskerfið á Íslandi náði ekki sama þroska og þar og af þeim sökum urðu áhrif nýfrjálshyggjuáranna skaðlegri hérlendis. Veikari kerfi lét fyrr á sjá. Hið veika félagslega húsnæðiskerfi er líklega það sem aðgreinir íslenska velferðarkerfið mest frá nágrannalöndunum.  

Húsnæðiskerfin eru ólík milli landa. Í sumum löndum hefur hið opinbera byggt húsnæði eða hlutast til um uppbyggingu félagslegs húsnæðis, útvegað ódýrt og öruggt húsnæði. Annars staðar hefur hið opinbera síður byggt, en sett þess í stað reglur til að tryggja rétt leigjenda á markaði. Á Íslandi hefur hvorugt verið gert að nokkru ráði. Helsta einkenni íslenska húsnæðiskerfisins er því stjórnleysi.

Þéttbýlismyndun varð hér seinna en í næstu löndum. En einkennin voru þau sömu. Í fyrstu bjuggu flestir í leiguhúsnæði í einkaeigu. Um 60% íbúa stærri bæja á Íslandi bjuggu í leiguhúsnæði um 1920. Fólkið sem flutti í bæina var klemmt milli lágra launa og hárrar húsaleigu. Þannig var ástandið á frumbýlisárum kapítalismans áður en verkafólk náði að skipuleggja sig.  

Öruggt húsnæði var því strax helsta baráttumál verkalýðshreyfingarinnar, næst á eftir hækkun launa. Að hluta til beindust kröfurnar að ríki og sveitarfélögum, um að hið opinbera byggði húsnæði. En að hluta til stóðu verkalýðsfélögin sjálf, eða byggingafélög á þeirra vegum, fyrir byggingu húsnæðis. Verkalýðshreyfingin stóð fyrir Verkamannabústöðum en líka byggingarsamvinnufélögum sinna félagsmanna. Slík félagsleg uppbygging fækkaði leigjendum og fjölgaði húseigendum á eftirstríðsárunum. 

Þegar komið var inn í nýfrjálshyggjuárin var húsnæðiskerfið fjölþætt og valddreift. Það byggðist upp af leiguíbúðum sveitarfélaga, verkamannabústöðum og fjölda byggingarsamvinnufélaga, auk þess sem fólk stóð sjálft í húsbyggingum. Ríkisvaldið studdi við þessa uppbyggingu með lánveitingum þar sem vextir til félagslegs húsnæðis voru niðurgreiddir. 

Á seinni hluta nýfrjálshyggjuáranna var verkamannabústaðakerfið einkavætt með því að heimila fólki að selja íbúðir út úr kerfinu. Á sama tíma var uppbygging félagslegs leiguhúsnæðis stöðvuð, byggingarsamvinnufélag lögðust af og það varð fátítt að einstaklingar byggðu sjálfir. Það mætti kalla þessa breytingu af-félagsvæðingu húsnæðiskerfisins. Loks dró ríkið sig svo til að öllu leyti út úr íbúðalánum og gaf bönkum og lífeyrissjóðum eftir að lána til húsnæðisbygginga og íbúðarkaupa.

Afleiðing af þessu varð grimm húsnæðiskreppa sem gróf undan lífskjörum fólks með lægri tekjur sem ekki hafði fjárhagslega getu til að kaupa húsnæði. Þeim fækkaði hlutfallslega sem bjuggu í eigin húsnæði og leigumarkaðurinn stækkaði. Þar byggðust upp stór leigufyrirtæki í einkaeigu sem drógu áfram miklar hækkanir á leigu og grófu með því undan lífskjörum almennings. 

Sem viðbragð við þessu ástandi samdi verkalýðshreyfingin við ríkisvaldið um almennar íbúðir í kjarasamningum 2015, en Bjarg íbúðafélag er afleiðing þeirra samninga. Hreyfingin hefur líka gert kröfur um aukinn rétt leigjenda og samið um slíkt, en stjórnvöld hafa svikið þá samninga. 

Íslenskt húsnæðiskerfi er á tímamótum. Ágallar hins ótamda kerfis eru flestum orðnir ljósir. Fasteignaverð hefur hækkað langt umfram framleiðslukostnað og húsaleiga hefur étið upp svo til alla kaupmáttaraukningu hinna lægra launuðu. Það skortir húsnæði og það er of dýrt. Þau sem ekki geta keypt búa við óöryggi og allt of háa leigu.  

Íslendingum auðnaðist ekki að byggja upp sterk húsnæðiskerfi á síðustu öld. Og þeir gengu lengra inn öngstræti nýfrjálshyggjunnar en flestar þjóðir. Þeir standa því frammi fyrir háskalegri stöðu í húsnæðismálum en helstu nágrannaþjóðir.  

Því hefur verið haldið fram að húsnæðiskerfi séu grunnurinn sem öll velferðarkerfi byggja á. Þegar húsnæðiskerfin eru veik, er hætt við að önnur velferðarkerfi hætti að virka. Það er því frumforsenda þess að hægt sé byggja upp velferð á Íslandi að fyrst sé byggt upp traust húsnæðiskerfi sem þjónar almenningi. 

Í Noregi byggðist upp séreignakerfi með lánveitingum Húsbankans, sem að mestu runnu til húsnæðissamvinnufélaga. Lánin voru niðurgreidd og allt að 100% af byggingarkostnaði. Stór hluti þessa húsnæðis var sérbýli, fjölbýli fyrst og fremst í stærri borgum.  

Allt fram að nýfrjálshyggjuárunum voru strangar endursölureglur, það er fólk seldi íbúðirnar aftur inn í kerfið á verði sem tók mið af því sem það hafði borgað í íbúðinni, ekki markaðsverði. Þetta var afnumið 1982 og hið lokaða kerfi markaðsvætt. 

Um miðjan tíunda áratuginn hætti Húsbankinn að greiða niður vexti og húsnæðisbætur í gegnum skattkerfið tóku við. Við það opnaðist húsnæðislánamarkaðurinn fyrir bönkunum og hlutdeild Húsbankans í íbúðalánum, sem hafði verið 100% á eftirstríðsárunum, féll úr 80% í 10% á skömmum tíma. 

Húsnæðiskerfið í Noregi var því byggt upp með opinberri aðstoð og niðurgreiddum vöxtum með það að markmiði að koma sem flestum í eigið húsnæði. Lengst af voru ákveðnar reglur um stærð húsnæðis, þannig að hin opinbera aðstoð var bundin við látlausar kröfur. Eftir sem áður var þetta kerfi meginhluti húsnæðikerfisins. Aðeins hin vel settu byggðu sér húsnæði utan þessa kerfis. 

Með nýfrjálshyggjunni var þetta farsæla kerfi aflagt. Afleiðingin er sú að húsnæðismál eru nú aftur orðin pólitískt bitbein í Noregi, hækkun húsnæðisverðs og hækkun húsaleigu þrengir að kjörum almennings. 

Leigumarkaðurinn er hlutfallslega lítill í Noregi vegna opinberrar séreignarstefnu allt frá seinna stríði. Hann er nokkuð regluvæddur. Í Noregi gildir til dæmis sú regla að einstaklingar geta ekki leigt sjálfir frá sér íbúðir nema í húsinu sem þeir búa í. Ef þeir eiga íbúð út í bæ verða þeir að leggja hana inn í leigumiðlun sem sér um öll samskipti við leigjendur og tryggja að allt fari eftir lögum og reglum.

Einkenni sænska húsnæðismarkaðarins er umsvifamikil leigufélög sveitarfélaga, sterk leigjendasamtök og öflug húsnæðissamvinnufélög sem spruttu af þeim. En eins og í öðrum löndum var uppbygging þessara félagslegu kerfa stöðvuð á nýfrjálshyggjuárunum. Eftir sem áður eru félagslegar íbúðir sterkasta stoðin undir sænska húsnæðiskerfinu. 

 Á millistríðsárunum voru sænsku leigjendasamtökin stofnuð og þau urðu fljótt sterk og eru enn í dag líklega öflugustu leigjendasamtök í heimi. Samtökin stóðu að stofnun húsnæðissamvinnufélaga sem byggðu upp búseturéttaríbúðir. Eftir seinna stríð voru svo byggð upp leigufélög sveitarfélaga, meðal annars í milljónaverkefninu svokallaða þegar fleiri en milljón íbúðir voru byggðar á einum áratug, frá 1965 til 1975. 

Uppbyggingin byggði á 70% lánum frá bönkum en svo 30% láni frá ríkinu til leiguíbúða sveitarfélaganna, 25% ríkisláni til búseturéttaríbúða húsnæðissamvinnufélaganna og 15% láni til eignaríbúða. Á þessum tíma voru Svíar heimsmeistarar í húsnæðisstuðningi. Sænska húsnæðiskerfið var hornsteinn sænska velferðarkerfisins. 

Norræna bankakreppan var notuð sem réttlæting til að fella þetta kerfi. Ríkið hætti að lána til húsnæðisuppbyggingar og fjármálastofnanir tóku yfir fjármögnun húsnæðiskerfisins. Íbúðalánasjóði ríkisins var síðar breytt í banka. Afleiðingar þessa var að mjög dró úr byggingu íbúða. Eftir sem áður setur hin mikla uppbygging eftirstríðsáranna enn sterkan svip á húsnæðiskerfið sænska. Leigufélög sveitarfélaga og húsnæðissamvinnufélög eru enn ríkjandi á leigumarkaði, leigjendasamtökin sterk og leigjendur verndaðir með sterku regluverki. Það er þó enn sótt að þessu kerfi. Ekki er svo langt síðan að ríkisstjórn féll í Svíþjóð vegna ráðagerða um hækkun leiguþaks.

Rætur félagslegra íbúða í Danmörku ná aftur til nítjándu aldar. Húsnæðisfélögin þar eru sjálfseignarstofnanir ótengdar ríki og sveitarfélögum. Uppbygging þessara félaga var drifin áfram af lánum sem svokallaðar raunlánastofnanir veittu, en þær voru bæði óhagnaðardrifnar og  í sameigilegri eigu lántakenda. Stór hluti húsnæðisuppbyggingar í Danmörku var þannig félagslegur. 

Á eftirstríðsárunum var rekin húsnæðisstefna sem ýtti undir uppbyggingu innan þessa félagslega kerfis. Á nýfrjálshyggjuárunum reyndu ríkisstjórnir í Danmörku að einkavæða húsnæðisfélögin, með því að heimila sölu íbúða út úr kerfinu. Fyrirmyndin var sótt til Margaretar Thatcher í Bretlandi, sem hafði sett lög sem veittu leigjendum rétt á að kaupa leiguíbúðir út úr leigufélögum sveitarfélaganna. Þessar fyrirætlanir danskra stjórnvalda gengu ekki eftir, þar sem húsnæðisfélögin voru ekki opinberar heldur sjálfstæðar stofnanir.

Félagslegar leiguíbúðir sveitarfélaga voru helsta einkenni bresks húsnæðismarkaðar á síðustu öld. Uppbygging þeirra hófst eftir fyrri heimsstyrjöld og svo enn frekar eftir þá síðari. Á eftirstríðsárunum var allt að helmingur nýrra íbúða innan þessa kerfis og allt að 30% allra íbúða þegar mest var. Megnið af þessum íbúðum voru í raðhúsum með garð, ekki í blokkum. 

Með nýfrjálshyggjunni var leigjendum þessara íbúða boðið að kaupa þær á afsláttarkjörum og kerfið því að hluta til einkavætt til íbúanna. Í kjölfarið fluttu sveitarfélögin megnið af þeim íbúðum sem eftir voru í húsnæðisfélög, svo að á skömmum tíma var hið opinbera kerfi leyst upp. 

Séreignarstefnan sem tók við náði hámarki stuttu fyrir fjármálahrunið 2008, en ofurskuldsetning tekjulágra fjölskyldna leiddi þá til þess að margar fjölskyldur misstu húsnæði sitt og fóru aftur út á leigumarkaðinn.

Íbúðarhúsnæði í Þýskalandi er að stærri hluta leiguhúsnæði en í nokkru Evrópulandi að Sviss undanskildu. Eftir seinna stríð var um fjórðungur alls íbúðarhúsnæðis ónýtur og því mikil þörf á uppbyggingu. Til viðbótar bættist síðan miklir fólksflutningar frá Austur-Þýskalandi til vesturs. 

 Stór hluti þessara leiguíbúða tilheyrir almennum íbúðum, sem eru ýmist í eigu leigufélaga með tengsl við verkalýðshreyfinguna eða einkafyrirtækja. Þau sem byggja almennar leiguíbúðir fá lán á góðum kjörum og eru bundin því að leigja út á félagslegum forsendum þar til lánin hafa verið greidd upp.  

Snemma á nýfrjálshyggjuárunum voru uppi hugmyndir um að veikja þetta kerfi en við sameiningu Þýskalands varð mikil þörf fyrir nýtt húsnæði í vesturhlutanum og þeirri þörf var mætt með því að efla kerfið sem fyrir var. Það hefur því orðið minna afturhvarf frá félagslegum lausnum í Þýskalandi en í flestum öðrum löndum. 

Byggt á skrifum Jóns Rúnars Sveinssonar í Rannsóknarskýrslu Alþingis um Íbúðalánasjóð.